PT.Pembangunan Jaya Ancol.Tbk (PT PJA )
PT PJA merupakan pemilik dan pemegang hak yang sah berkenaan dengan pengelolaan dan pemanfaatan area HPL yang berada di wilayah Ancol, Jakarta Utara.
Pada tahun 2003, PT PJA melakukan kerjasama dengan sistem Build, Transfer, Operate (BTO) dengan PT PBCS berupa Pembangunan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana Proyek ABC (Ancol Beach City). Dalam perkembangannya, kerja sama BTO Proyek ABC mengalami pengalihan kerja sama sebanyak dua kali ke perusahaan baru yang adalah milik dan Direktur Utama nya atas nama pribadi yang sama, Fredie Tan (FT) alias Awi diduga kuat
terjadi gratifikasi suap menyuap dan pemufakatan jahat oleh FT ke oknum PJA.
Kasus ini sendiri bermula pada akhir tahun 2003. Pada saat itu, Dirut PT Putra Teguh Perkasa (PTP), Ali Yoga menawarkan proyek Ancol Beach City dan Gedung Music Stadium kepada Fredie Tan alias Awi. Namun dalam perjalanannya, Fredie Tan, dengan memakai PT Paramitha Bangun Cipta Sarana (PBCS), berhasil mengambil-alih proyek tersebut, Inilah titik awal FT mendapatkan proyek tanpa modal dengan menggunakan Direktur PTP Ali Yoga sebagai bamper.
Kerjasama BTO antara PT PJA dan PT PBCS
tertuang dalam Akta Notaris Stj, S.H, M.Kn. No.50 tanggal 10 Agustus 2003 tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana (Proyek ABC). Dalam kerjasama tersebut, PT PJA menyediakan area untuk proyek berupa tanah seluas 39.000 m2 kepada PT. Paramitha Bangun Cipta Sarana (PT. PBCS) untuk dibangun bangunan music stadium beserta sarana dan prasarana (fasilitas) penunjangnya ,luas bangunan music stadium: 51.500 m2 dan luas bangunan parkir: 10.300 m2, Pokok-pokok dalam perjanjian kerjasama tersebut adalah sebagai berikut:
Obyek Perjanjian Kerjasama dengan sistiem Build, Transfer, Operate (BTO) berupa Pembangunan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana
Luas
Luas area proyek 39.000 m2, luas bangunan music stadium: 51.500 m2 dan luas bangunan parkir: 10.300 m2
Jangka waktu pembangunan
Maksimal 3 tahun sejak tanggal terbitnya IMB
Pendapatan sewa
Sewa jangka panjang:
5% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun
Sewa jangka pendek:
6% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun
Pembayaran minimal:
apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi, maka pembayaran minimal dari PT PBCS yaitu sebesar Rp1.700.000.000 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun
Sanksi atas kelalaian
Apabila perjanjian ini dihentikan karena tidak adanya dana yang cukup untuk pembangunan maupun pengoperasian atau kelalaian PT PBS maka PT PBCS akan membayar kepada PT PJA ganti kerugian yang ditimbulkan oleh penghentian Perjanjian ini yang besarnya akan dimusyawarahkan kemudian.
Sumber: PKS Nomor 50 tanggal 10 Agustus 2003
Obyek Perjanjian Kerjasama dengan sistiem Build, Transfer, Operate (BTO) berupa Pembangunan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana
Luas
Luas area proyek 39.000 m2, luas bangunan music stadium: 51.500 m2 dan luas bangunan parkir: 10.300 m2
Jangka waktu pembangunan
Maksimal 3 tahun sejak tanggal terbitnya IMB
Pendapatan sewa
Sewa jangka panjang:
5% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun
Sewa jangka pendek:
6% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun
Pembayaran minimal:
apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi, maka pembayaran minimal dari PT PBCS yaitu sebesar Rp1.700.000.000 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun
Sanksi atas kelalaian
Apabila perjanjian ini dihentikan karena tidak adanya dana yang cukup untuk pembangunan maupun pengoperasian atau kelalaian PT PBS maka PT PBCS akan membayar kepada PT PJA ganti kerugian yang ditimbulkan oleh penghentian Perjanjian ini yang besarnya akan dimusyawarahkan kemudian.
Sumber: PKS Nomor 50 tanggal 10 Agustus 2003
PT PBCS didirikan berdasarkan Akta Notaris EJ, S.H. No. 19 tanggal 10 Desember 2003. Susunan pemegang saham dan pengurus PT PBCS telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan terakhir melalui Akta Notaris EJ, S.H. No. 67 tanggal 16 September 2005.
Susunan pemegang saham dan pengurus PT PBCS berdasarkan RUPS tanggal 12 Oktober 2015 sebagai berikut:
Susunan pemegang saham dan pengurus PT PBCS berdasarkan RUPS tanggal 12 Oktober 2015 sebagai berikut:
| No. | Nama | Nomial Saham (Rp) | Jumlah Lembar Saham | Total (Rp) |
| 1 | FT | 500.000 | 590 | 295.000.000 |
| 2 | PT WAI | 500.000 | 58.410 | 29.205.000.000 |
| Total | 59.000 | 29.500.000.000 |
Dengan susunan direksi sebagai berikut:
1 Direktur DK
2 Komisaris SB
Pengalihan kerja sama dari PT PBCS kepada PT WAI
Dalam pelaksanaannya, pembangunan Proyek ABC mengalami keterlambatan sejak Tahun 2005, diketahui bahwa keterlambatan pembangunan Proyek ABC terjadi karena adanya pemutusan hubungan kerjasama (pecah kongsi) dalam PT PBCS. Hal ini sesuai dengan Akta Notaris EJ, S.H. No. 67 tanggal 16 September 2005 yang menunjukkan bahwa Sdr. FT sudah tidak menjadi pemegang saham maupun pengurus pada PT PBCS. Selain itu, setelah tidak menjadi pengurus dan pemegang saham, Sdr. FT mengerjakan proyek properti di Pantai Indah Kapuk, sedangkan pembangunan Proyek ABC dilaksanakan oleh PT PBCS di bawah kepemimpinan Sdr. SA (alias Rc).
PT PJA telah beberapa kali memberi teguran secara tertulis kepada PT PBCS karena tidak dapat memenuhi ketentuan dalam Akta Kerjasama BTO No. 50 tanggal 10 Agustus 2003.
Pada tanggal 17 Oktober 2006 melalui Surat No. 291/DIR-PJA/EXT/X/2006, PT PJA mengajukan pengakhiran kerjasama BTO Proyek ABC karena PT PBCS telah lalai (wanprestasi) dalam memenuhi kewajiban-kewajibannya dan PT PJA telah beberapa kali menegur melalui Surat Teguran kepada PT PBCS namun tidak ada kemajuan dalam pelaksanaan pembangunan Proyek ABC.
Kemudian pembangunan Proyek ABC yang sempat terbengkalai diambil alih oleh Sdr. FT, namun dengan perusahaan yang berbeda yaitu PT WAI. PT PBCS mengajukan permohonan pengalihan kerjasama sesuai Surat No. 202A/ABC-PBCS/XI/06 tanggal 10 November 2006 untuk mengalihkan kerja sama BTO Proyek ABC kepada perusahaan afiliasinya, yaitu PT WAI.
PT. Wahana Agung Indonesia (PT.WAI) beralamat di Jl. Pantai Indah Kapuk Komplek Toho PIK Blok E No. 2, Jakarta Utara. PT WAI didirikan berdasarkan Akta Notaris DPM, S.H. No. 86 tanggal 20 Agustus 2001. Susunan pemegang saham dan pengurus PT WAI telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan terakhir melalui Akta Notaris YA, S.H. No. 91 tanggal 15 Oktober 2015. Susunan pemegang saham dan pengurus PT WAI berdasarkan RUPS tanggal 15 Oktober 2015
PT PJA telah beberapa kali memberi teguran secara tertulis kepada PT PBCS karena tidak dapat memenuhi ketentuan dalam Akta Kerjasama BTO No. 50 tanggal 10 Agustus 2003.
Pada tanggal 17 Oktober 2006 melalui Surat No. 291/DIR-PJA/EXT/X/2006, PT PJA mengajukan pengakhiran kerjasama BTO Proyek ABC karena PT PBCS telah lalai (wanprestasi) dalam memenuhi kewajiban-kewajibannya dan PT PJA telah beberapa kali menegur melalui Surat Teguran kepada PT PBCS namun tidak ada kemajuan dalam pelaksanaan pembangunan Proyek ABC.
Kemudian pembangunan Proyek ABC yang sempat terbengkalai diambil alih oleh Sdr. FT, namun dengan perusahaan yang berbeda yaitu PT WAI. PT PBCS mengajukan permohonan pengalihan kerjasama sesuai Surat No. 202A/ABC-PBCS/XI/06 tanggal 10 November 2006 untuk mengalihkan kerja sama BTO Proyek ABC kepada perusahaan afiliasinya, yaitu PT WAI.
PT. Wahana Agung Indonesia (PT.WAI) beralamat di Jl. Pantai Indah Kapuk Komplek Toho PIK Blok E No. 2, Jakarta Utara. PT WAI didirikan berdasarkan Akta Notaris DPM, S.H. No. 86 tanggal 20 Agustus 2001. Susunan pemegang saham dan pengurus PT WAI telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan terakhir melalui Akta Notaris YA, S.H. No. 91 tanggal 15 Oktober 2015. Susunan pemegang saham dan pengurus PT WAI berdasarkan RUPS tanggal 15 Oktober 2015
| No. | Nama | Nomial Saham (Rp) | Jumlah Lembar Saham | Total (Rp) |
| 1 | FT | 125.000 | 58.000 | 7.250.000.000 |
| 2 | HL | 125.000 | 6.000 | 750.000.000 |
| 3 | JL | 125.000 | 5.000 | 625.000.000 |
| 4 | KS | 125.000 | 1.000 | 125.000.000 |
| 5 | TST | 125.000 | 30.000 | 3.750.000.000 |
| 100.000 | 12.500.000.000 |
1 Direktur: DKI
2 Komisaris Utama: SB
3 Komisaris: Rah
4 Komisaris: TAH
PT PJA memberikan persetujuan pengalihan kerjasama melalui Surat No. 102/DIR-PJA/III/2007 tanggal 30 Maret 2007 kepada PT PBCS untuk mengalihkan kerjasama kepada PT WAI sebagai perusahaan afiliasi PT PBCS.
Pengalihan kerjasama BTO Proyek ABC dari PT PBCS kepada PT WAI tersebut kemudian dituangkan dalam Akta Notaris Stj, S.H, M.Kn No. 208 tanggal 28 April 2007. Pokok-pokok dalam perjanjian kerjasama tersebut adalah sebagai berikut:
Obyek Perjanjian
Kerjasama dengan sistiem Build, Transfer, Operate (BTO) berupa Pembangunan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana
Luas
Luas area proyek 39.000 m2, luas bangunan music stadium: 51.500 m2 dan luas bangunan parkir: 10.300 m2
Luas area proyek 39.000 m2, luas bangunan music stadium: 51.500 m2 dan luas bangunan parkir: 10.300 m2
Perubahan Jangka waktu pembangunan
Selambat-lambatnya tanggal 31 Agustus 2009
Selambat-lambatnya tanggal 31 Agustus 2009
Perubahan Pendapatan sewa
Sewa jangka panjang:
5% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun
Sewa jangka pendek:
6% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun
Pembayaran minimal:
Sewa jangka panjang:
5% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun
Sewa jangka pendek:
6% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun
Pembayaran minimal:
apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi, maka pembayaran minimal dari PT WAI yaitu sebesar Rp3.250.000.000 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun
Sanksi atas kelalaian
Apabila setelah tanggal 31 Agustus 2009 proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 50% dari total pembangunan fisik, maka kerjasama dapat diakhiri oleh PT PJA melalui pemberitahuan secara tertulis.
Apabila setelah tanggal 31 Agustus 2009 proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 50% dari total pembangunan fisik, maka kerjasama dapat diakhiri oleh PT PJA melalui pemberitahuan secara tertulis.
Sumber: PKS No.208 tanggal 28 April 2007 c
Pengalihan kerjasama dari PT WAI kepada PT WAIP
Perjanjian Kerjasama BTO dengan PT WAI seharusnya selesai pada tanggal 31 Agustus 2009, tetapi sampai dengan tanggal 27 Juli 2009 pembangunan fisik baru mencapai ±10%. Keterlambatan pembangunan fisik di lapangan mengakibatkan mundurnya pelaksanaan pengoperasian proyek secara keseluruhan.
PT WAI kemudian mengajukan permohonan untuk mengalihkan kerjasama BTO Proyek ABC kepada perusahaan afiliasinya, yaitu PT WAIP.
Selanjutnya, PT WAIP mengajukan permohonan untuk melanjutkan Proyek ABC dan meminta perpanjangan jangka waktu pembangunan dengan mengusulkan kepada PT PJA hal-hal sebagai berikut.
1) PT WAIP sanggup dan bersedia menyerahkan dana senilai Rp80.000.000.000,00 kepada PT PJA sebagai jaminan penyelesaian proyek dengan perincian dana dalam bentuk tunai senilai Rp40.000.000.000,00 yang akan diserahkan selambat-lambatnya pada tanggal 10 November 2009 dan dalam bentuk Bilyet Giro senilai Rp40.000.000.000,00 yang terbagi dalam empat Bilyet Giro masing-masing senilai Rp10.000.000.000 dengan ketentuan tanggal jatuh tempo sebagai berikut:
a) Bilyet Giro ke-1 jatuh tempo pada tanggal 30 Juni 2010;
b) Bilyet Giro ke-2 jatuh tempo pada tanggal 31 Juli 2010;
c) Bilyet Giro ke-3 jatuh tempo pada tanggal 31 Agustus 2010; d) Bilyet Giro ke-4 jatuh tempo pada tanggal 30 September 2010.
2) Untuk menjamin ketersediaan dana dalam bentuk Bilyet Giro, maka PT WAIP menyerahkan jaminan tambahan dalam bentuk sertifikat tanah dan akta pelepasan hak sebagaimana terlihat ditabel berikut:
| No. | Jaminan Tambahan |
| 1 | Sertifikat HGB No. 93xx/Kapuk Muara dengan luas 2.032 m2 atas nama PT WAI |
| 2 | Sertifikat HGB No. 118xx/Kapuk Muara dengan luas 4.380 m2 atas nama PT WAI |
| 3 | Sertifikat HGB No. 33xx/Kamal Muara dengan luas 2.631 m2 atas nama PT WAI |
| 4 | Sertifikat HGB No. 33xx/Kamal Muara dengan luas 1.188 m2 atas nama PT WAI |
| 5 | Sertifikat HGB No. 33xx/Kamal Muara dengan luas 3.405 m2 atas nama PT WAI |
| 6 | Sertifikat HGB No. 33xx/Kamal Muara dengan luas 1.393 m2 atas nama PT WAI |
| 7 | Akta Pelepasan Hak No. 7x tanggal 3 Mei 2008 yang dibuat oleh Notaris EJ seluas 3.700 m2 |
| 8 | Akta Pelepasan Hak No. 7x tanggal 3 Mei 2008 yang dibuat oleh Notaris EJ, seluas 3.565,60 m2 |
| 9 | Akta Pelepasan Hak No. 7x tanggal 3 Mei 2008 yang dibuat oleh Notaris EJ, seluas 3.700 m2 |
| 10 | Akta Pelepasan Hak No. 7x tanggal 3 Mei 2008 yang dibuat oleh Notaris EJ, seluas 1.549 m2 |
| 11 | Akta Pelepasan Hak No. 7x tanggal 3 Mei 2008 yang dibuat oleh Notaris EJ, seluas 1.754,17 m2 |
Jaminan tersebut akan dipasang Hak Tanggungan atas nama PT PJA dan khusus untuk jaminan yang masih dalam bentuk Akta Pelepasan Hak, PT WAIP menjamin bahwa setelah menjadi Sertifikat atas nama PT WAI, PT WAI akan memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan kepada PT PJA.
3) PT WAIP bersedia dan setuju membayar kepada PT PJA dana senilai Rp1.600.000.000,00 sebagai bentuk kompensasi pelaksanaan perjanjian per tahunnya selama dua tahun.
Pembayaran pertama kalinya akan langsung dipotong dari dana dalam Rekening Bersama dengan jadwal pembayaran mengacu pada Perjanjian yang lama (Akta No. 208 Tahun 2007) yaitu:
a) Pembayaran pertama pada Agustus 2009;
b) Pembayaran kedua pada Agustsus 2010. Atas
Atas usulan tersebut, PT PJA memberikan persetujuan untuk mengalihkan kerjasama BTO Proyek ABC kepada PT WAIP sebagai perusahaan afiliasi PT WAI.
PT.Wahana Agung Indonesia Propertindo (PT WAIP) beralamat di Jl Pantai Indah Kapuk Komp. Toho Blok A9-10 Jakarta Utara. PT WAIP didirikan berdasarkan Akta Notaris EJ, S.H. No. 35 tanggal 16 November 2006. Susunan pemegang saham dan pengurus PT WAIP telah mengalami beberapa kali perubahan, dengan perubahan terakhir melalui Akta Notaris YA, S.H. No. 186 tanggal 23 Desember 2016.
1. Susunan pemegang saham PT WAIP berdasarkan RUPS tanggal 23 Desember 2016
| No. | Nama | Nomial Saham (Rp) | Jumlah Lembar Saham | Total(Rp) |
| 1 | PT WAI | 100.000 | 1.700.000 | 170.000.000.000 |
| 2 | KM | 100.000 | 300.000 | 30.000.000.000 |
| Total | 2.000.000 | 200.000.000.000 |
| No. | Nama | Jabatan |
| 1 | AYS | Direktur |
| 2 | TAH | Komisaris Utama |
| 3 | FT | Komisaris |
| 4 | TST | Komisaris |
Pengalihan kerjasama BTO Proyek ABC dari PT WAI kepada PT WAIP tersebut kemudian dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama BTO tanggal 28 Agustus 2009 secara bawah tangan. Pokok-pokok dalam perjanjian kerjasama tersebut adalah sebagai berikut:
Obyek Perjanjian
Kerjasama dengan sistiem Build, Transfer, Operate (BTO) berupa Pembangunan dan Pengoperasian Music Stadium berikut sarana dan prasarana
Perubahan Luas
Luas area proyek 39.000 m2, luas bangunan music stadium termasuk dengan sarana penunjangnya 53.000 m2
Perubahan Jangka waktu pembangunan
Pembangunan fisik dan dimulainya operasional untuk bangunan sisi utara selambat-lambatnya tanggal 30 November 2010 Pembangunan fisik dan dimulainya opersional untuk sisi selatan selambatlambatnya tanggal 30 Juni 2011
Pendapatan sewa
Sewa jangka panjang:
5% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun
Sewa jangka pendek:
6% x gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sea rata-rata per m2 Rp61.000 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun
Pembayaran minimal: apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi,
Uraian Isi Perjanjian maka pembayaran minimal dari PT PBCS yaitu sebesar Rp3.250.000.000 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun .
PT WAIP wajib melakukan pembayaran minimal ke PT PJA yaitu senilai Rp3.250.000.000 pada tahun pertama pengoperasian dan untuk tahun berikutnya dengan kenaikan minimal 5% per tahun atau sebesar nilai lain yang kemudian akan disepakati oleh Para Pihak
Sanksi atas kelalaian
Apabila jangka waktu pembangunan telah lewat dan proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 100% dari tahapan pembangunan fisik (sisi Utara 30 November 2010 dan sisi Selatan 30 Juni 2011), maka kerjasama dapat diakhiri oleh PT PJA melalui pemberitahuan secara tertulis.
Sumber: PKS BTO tanggal 28 Agustus 2009
Addendum I dibuat 2 bulan setelah batas waktu berakhir
Dalam pelaksanaannya, kerjasama BTO dengan PT WAIP juga tidak berjalan sesuai jadwal yang disepakati dalam perjanjian. Pada tanggal 30 Juni 2011 (batas waktu terakhir) pembangunan proyek belum selesai, sehingga dilakukan Addendum I pada tanggal 29 Agustus 2011 yang antara lain menyatakan target pembangunan Sisi Utara selesai tanggal 29 Agustus 2011 dan harus dijalankan operasionalnya tanggal 30 Agustus 2011. Sedangkan untuk Sisi Selatan ditargetkan selesai pada tanggal 28 Desember 2011 dan harus dijalankan operasionalnya pada 29 Desember 2011.
Ada kejanggalan dimana Addendum I dilaksanakan dua bulan setelah batas waktu berakhir tanggal addendum 29 Agustus 2011 batas akhir tanggal 30 Juni 2011
Addendum II dibuat I tahun setelah batas waktu berakhir
PT WAIP tidak dapat menyelesaikan pembangunan Proyek ABC sesuai target waktu dalam Addendum I (paling lambat tanggal 28 Desember 2011), sehingga dilakukan Addendum II pada tanggal 18 Desember 2012. Pada Addendum II antara lain mengatur bahwa serah terima proyek akan dilakukan secara parsial, yaitu pada tanggal 20 Desember 2012 dan 31 Juli 2013.
Terjadi kejanggalan dimana Addendum II baru dilakukan 12 bulan (jeda waktu antara 29 Desember 2011 dan 18 Desember 2012) setelah jangka waktu pembangunan Proyek ABC menurut Addendum I berakhir.
Berdasarkan PKS BTO Proyek ABC Tahun 2009 diketahui bahwa apabila jangka waktu pembangunan telah lewat dan proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 100% dari tahapan pembangunan fisik (sisi Utara adalah selambat-lambatnya tanggal 30 November 2010 dan sisi Selatan adalah selambat-lambatnya tanggal 30 Juni 2011), maka PT PJA dapat mengakhiri PKS BTO dengan PT WAIP melalui pemberitahuan tertulis. Mekanisme pemberitahuan tertulis adalah sebagai berikut:
1) Apabila 7 hari kalender setelah peringatan tertulis pertama, PT WAIP belum juga memperbaiki kelalaiannya (menyelesaikan pembangunan Proyek ABC) maka PT PJA berhak memberikan peringatan tertulis kedua;
2) Apabila 7 hari kalender setelah peringatan tertulis kedua, PT WAIP belum juga memperbaiki kelalaiannya (menyelesaikan pembangunan Proyek ABC) maka PT PJA berhak untuk mengambil tindakan yang dianggap perlu untuk memperbaiki kelalaian tersebut dengan biaya yang ditanggung oleh PT WAIP dengan cara pemberitahuan terlebih dahulu;
3) Apabila sampai dengan 60 hari kalender terhitung sejak tanggal peringatan tertulis kedua, PT PWAIP masih belum menyelesaikan pembangunan fisik (lalai) maka tanpa pemberitahuan secara tertulis PT PJA dapat memutus/mengakhiri kerjasama BTO Proyek ABC.
Diduga PT PJA dan PT WAIP telah melakukan addendum atas PKS BTO Tahun 2009 sebelum memberikan surat peringatan tertulis terlebih dahulu kepada PT WAIP.
Peranan penting dari Fredie Tan (FT)
kerjasama BTO Proyek ABC yang beralih dari PT PBCS ke PT WAI kemudian ke PT WAIP di mana Sdr. FT sebagai salah satu pemegang saham dan direktur dari perusahaan-perusahaan tersebut karena Sdr. FT lebih mengetahui tentang Proyek ABC. Pihak-pihak yang menandatangani PKS BTO Proyek ABC sebagimana terlihat dari skema berikut:
Pihak-pihak yang Menandatangani BTO Proyek ABC
1. Akta Notaris Sut, S.H. No. 50 tanggal 10 Agustus 2004 Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol
PT PJA --> PT PBCS
Direktur Utama BKS Direktur Utama : FT
Direktur PS Komisaris Utama: TSH
2. Akta Notaris Sut, S.H. No. 208 tanggal 26 April 2006 Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol (Perjanjian Peralihan Kerjasama dari PT PBCS kepada PT WAI)
PT. PJA --> PT. PBCS --> PT. WAI
Dirut BKS Dirut SA DIRUT FT
Direktur DT Dir. Op. HW
3. Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol (Perjanjian Peralihan Kerjasama dari PT WAI kepada PT WAIP) tanggal 28 Agustus 2009 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT.WAI --> PT. WAIP
Dirut BKS Dirut JY DIRUT FT
Direktur WSY Direktur BL
Direktur Win
4. Addendum I Perjajian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 29 Agustus 2011 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT. WAIP
Dirut BKS DIRUT FT
Direktur WSY Komisaris TST
Direktur SP
5. Addendum II Perjajian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 18 Desember 2012 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT. WAIP
Dirut BKS DIRUT FT
Direktur AN Komisaris TST
Direktur Bud
Serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC kepada PT PJA
Pihak-pihak yang Menandatangani BTO Proyek ABC
1. Akta Notaris Sut, S.H. No. 50 tanggal 10 Agustus 2004 Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol
PT PJA --> PT PBCS
Direktur Utama BKS Direktur Utama : FT
Direktur PS Komisaris Utama: TSH
2. Akta Notaris Sut, S.H. No. 208 tanggal 26 April 2006 Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol (Perjanjian Peralihan Kerjasama dari PT PBCS kepada PT WAI)
PT. PJA --> PT. PBCS --> PT. WAI
Dirut BKS Dirut SA DIRUT FT
Direktur DT Dir. Op. HW
3. Perjanjanjian Kerjasama tentang Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol (Perjanjian Peralihan Kerjasama dari PT WAI kepada PT WAIP) tanggal 28 Agustus 2009 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT.WAI --> PT. WAIP
Dirut BKS Dirut JY DIRUT FT
Direktur WSY Direktur BL
Direktur Win
4. Addendum I Perjajian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 29 Agustus 2011 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT. WAIP
Dirut BKS DIRUT FT
Direktur WSY Komisaris TST
Direktur SP
5. Addendum II Perjajian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan dan Pengoperasian Music Stadium di Area PT Pembangunan Jaya Ancol antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 18 Desember 2012 – Perjanjian bawah tangan (Tanpa Akta Notaris)
PT. PJA --> PT. WAIP
Dirut BKS DIRUT FT
Direktur AN Komisaris TST
Direktur Bud
Serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC kepada PT PJA
Serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC dari PT WAIP kepada PT PJA dilakukan secara parsial yaitu tanggal 20 Desember 2012 dan 31 Juli 2013.
Berdasarkan Berita Acara SerahTerima Pengalihan Bangunan antara PT PJA dan PT WAIP No. 021/DIR-PJA/XII/2012 dan Berita Acara Serah Terima Pengoperasian Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No. 020/DIR-PJA/XII/2012 diketahui bahwa serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC tahap pertama dilakukan pada tanggal 20 Desember 2012. Nilai Proyek ABC yang diserahterimakan pada tahap pertama senilai Rp123.011.400.000,00.
Berdasarkan Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No. 003/DIR-PJA/VII/2013 dan Berita Acara Serah Terima Pengoperasian Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No.004/DIR-PJA/VII/2013 diketahui bahwa serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC tahap kedua dilakukan pada tanggal 31 Juli 2013. Nilai Proyek ABC yang diserahterimakan pada tahap kedua senilai Rp108.070.600.000,00. Dengan demikian total nilai Proyek ABC yang diserahterimakan dari PT WAIP kepada PT PJA senilai Rp231.082.000.000,00. Nilai Proyek ABC yang digunakan dalam Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium tersebut berdasarkan project value dan appraisal value yang disusun oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) MA & Rekan
PT WAIP melakukan kerja sama dengan PT MEIS sebelum izin ke PT PJA
Berdasarkan Perjanjian di bawah tangan antara PT WAIP dan PT PJA tanggal 28 Agustus 2009 tentang Pengalihan Kerjasama BTO Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP diketahui bahwa jangka waktu pengoperasian, yaitu selama 25 tahun terhitung sejak tanggal Berita Acara Serah Terima Proyek/Pengalihan Proyek. Perjanjian tersebut mengalami dua kali addendum, yaitu Addendum I pada tanggal 29 Agustus 2011 dan Addendum II pada tanggal 18 Desember 2012. Salah satu pasal yang di-addendum adalah terkait waktu pengalihan dan jangka waktu pengoperasian Proyek ABC. Berdasarkan Addendum I, waktu pengalihan Proyek ABC berubah menjadi 29 Agustus 2011 untuk sisi Utara dan 28 Desember 2011 untuk sisi Selatan, serta kewajiban pengoperasian Proyek ABC oleh PT WAIP berubah menjadi tanggal 30 Agustus 2011 untuk sisi Utara dan tanggal 29 Desember 2011 untuk sisi Selatan. Sedangkan berdasarkan Addendum II, waktu pengalihan dan operasional Proyek ABC secara parsial menjadi tanggal 20 Desember 2012 dan waktu pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC secara keseluruhan selambat-lambatnya pada tanggal 31 Juli 2013.
Dalam pelaksanaan pengoperasian, PT WAIP melakukan kerja sama dengan PT MEIS yang tidak melalui persetujuan PT PJA selaku pihak mitra kerja sama BTO dari PT WAIP. Hasil pemeriksaan atas PKS Sewa Menyewa antara PT WAIP dan PT MEIS yang dibuat dalam bentuk Akta Notaris EJ, S.H., No. 78 tanggal 21 Maret 2012, tentang Perjanjian Sewa Menyewa Area Music Stadium, menunjukkan bahwa PT WAIP telah menyewakan tiga lantai (lantai 3, 4, dan 5) seluas 13.095 m2 yang merupakan bagian dari Proyek ABC kepada PT MEIS selama 25 tahun, terhitung sejak 1 Maret 2012 s.d. 1 Maret 2037. Sejak PT WAIP dan PT MEIS melakukan kerjasama di bulan Maret 2012 sampai dengan serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC secara parsial dari PT PJA kepada PT WAIP pada bulan Desember 2012, telah diselenggarakan kurang lebih 22 konser musik baik internasional maupun lokal.
PKS Sewa Menyewa antara PT WAIP dan PT MEIS menunjukkan bahwa PT PJA tidak turut serta menandatangani PKS tersebut. Hal tersebut bertentangan dengan PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 28 Agustus 2009 yang mengatur bahwa sewa ruangan yang lamanya selama 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga wajib dibuat dalam bentuk Perjanjian yang Notariil antara PT WAIP dengan pihak ketiga, dimana PT PJA turut serta menandatangani Perjanjian tersebut.
1) Pada Addendum I atas PKS BTO Tahun 2009, PT WAIP diwajibkan untuk menjalankan operasional Proyek ABC (soft opening) pada bulan Agustus 2011, namun pada kenyataannya PT WAIP baru dapat melakukan soft opening pada bulan Desember 2011. Penundaan ini dilakukan bukan disengaja tetapi karena PT WAIP belum dapat menyelesaikan pembangunan Proyek ABC, yaitu berupa finishing bangunan;
2) Terkait PKS antara PT WAIP dan PT MEIS yang dilakukan sebelum serah terima Proyek ABC karena PT WAIP menginginkan agar pelaksanaan konser dapat dilaksanakan tidak terlalu lama setelah tanggal soft opening mengingat PT WAIP memiliki kewajiban kepada PT PJA terkait kontribusi revenue sharing minimal sebesar minimum payment yang tertera dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dan PT WAIP;
3) Pemilihan PT MEIS dalam mengelola area music stadium karena PT MEIS telah berpengalaman dan memiliki peralatan yang lengkap;
4) Dalam perjalanannya, kerjasama antara PT WAIP dan PT MEIS mengalami perselisihan yang disebabkan, yaitu:
a) Kapolres Jakarta Utara, Kapolsek Pademangan, Ditpamovit Polda Metro dan Satpol PP telah menegur PT MEIS karena tidak memiliki Izin Gangguan dan Standarisasi Keselamatan;
b) PT WAIP telah berulang kali menegur PT MEIS yang kurang memperhatikan keselamatan penonton karena sering mengurangi lebar jalur evakuasi pada saat kondisi darurat; Dalam PKS antara PT WAIP dan PT MEIS (Akta No. 78) dalam Pasal 4 poin b yang menyatakan bahwa PT WAIP tidak boleh mengganggu dan/atau melakukan campur tangan dalam bentuk apapun juga atas pemakaian dan penggunaan ruangan tersebut selama sewa menyewa berlangsung karena ruangan adalah merupakan hak dan wewenang PT MEIS sepenuhnya selama sewa menyewa berlangsung. Dengan adanya teguran dari berbagai pihak dan dari pihak PT WAIP kepada PT MES, PT MEIS merasa bahwa PT WAIP tidak memberikan perlindungan kepada PT MEIS sehingga PT MEIS kemudian melakukan somasi kepada PT WAIP;
c) Somasi kepada PT WAIP dilakukan oleh Kantor Pengacara HY, S.H. sebagai kuasa hukum PT MEIS;
d) PT MEIS menutup secara sepihak area Music Stadium pada Juni 2014 sebagai dampak dari perselisihan tersebut dengan menempel segel pada pintu masuk dan pintu keluar area Music Stadium dari Kantor Pengacara HY, S.H. sebagai kuasa hukum PT MEIS;
e) PT WAIP melihat sudah tidak ada itikad baik dari PT MEIS dengan menutup area Music Stadium secara sepihak, kemudian PT WAIP mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Jakarta Utara agar dapat mengakhiri perjanjian kerjasama dengan PT MEIS (gugatan wanprestasi);
f) Saat ini, status hukum atas perselisihan antara PT MEIS dan PT WAIP sudah in kract di Pengadilan Tinggi yang dimenangkan oleh PT WAIP. PT WAIP sudah mengajukan permohonan eksekusi di Pengadilan Negeri Jakarta Utara atas putusan pengadilan yanng sudah in kract. PT MEIS sudah tidak bisa melakukan kasasi, tetapi dapat melakukan Peninjauan Kembali ke Pengadilan Negeri Jakarta Utara
Kondisi di atas menunjukkan bahwa PT WAIP telah melakukan kerjasama dengan PT MEIS sebelum memperoleh Izin Pengoperasian Proyek ABC dari PT PJA dan telah melanggar PKS BTO Tahun 2009 dengan tidak melibatkan PT PJA dalam penandatangan PKS Sewa Jangka Panjang antara PT WAIP dan PT MEIS
Nilai sewa jangka panjang yang diberikan PT WAIP kepada PT MEIS lebih rendah dari nilai sewa yang dipersyaratkan dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dengan PT WAIP
Pada tanggal 21 Maret 2012, PT WAIP menyewakan area music stadium seluas 13.095 m2 kepada PT MEIS. Perjanjian kerjasama tersebut dibuat dalam Akta Notaris Jingga, S.H. No.76 tanggal 21 Maret 2012 dan ditandatangani oleh Sdr. FT selaku Direktur PT WAIP dan Sdr. HL selaku Direktur PT MEIS.
Sebelum menjabat sebagai direktur PT MEIS, Sdr. HL merupakan salah satu pendiri PT PBCS bersama-sama dengan Sdr. FT.
Selain sebagai pemegang saham, Sdr. HL juga menjabat sebagai Komisaris, sedangkan Sdr. FT menjabat sebagai Direktur Utama. Hal ini sesuai dengan Akta Notaris EJ, S.H., No.19 tanggal 10 Desember 2003.
Berdasarkan hasil pemeriksaan atas Laporan Keuangan Audited PT WAIP untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2012 dan 2011 dan Laporan Keuangan Audited PT WAIP untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2013 dan 2012 diketahui bahwa sejak Tahun 2011 s.d. 2013 PT WAIP memiliki hutang kepada PT MEIS senilai Rp10.000.000.000,00.
Luas bangunan yang disewakan kepada PT MEIS seluas 13.095 m2 untuk jangka waktu sewa delama 25 tahun. Uang sewa selama perjanjian berlangsung ditetapkan sebagai berikut:
1) Untuk jangka waktu 5 Maret 2012 s.d. 5 Desember 2015 adalah senilai Rp60.000.000.000,00;
2) Untuk jangka waktu 5 Desember 2015 s.d. 5 Maret 2037 setiap bulannya adalah senilai USD 10.000, sehingga seluruhnya menjadi USD2,550,000.00
Nilai sewa sebesar USD2,550,000.00 apabila dikonversi ke dalam rupiah menggunakan kurs Rp9.180,00/USD (kurs tengah BI tanggal 21 Maret 2012, pada saat penandatanganan perjanjian antara PT MEIS dan PT WAIP) maka akan diperoleh nilai Rp23.409.000.000,00.
Dengan demikian nilai sewa jangka panjang yang diterima PT WAIP dari PT MEIS senilai Rp83.409.000.000,00 (Rp60.000.000.000,00 + Rp23.409.000.000,00). Nilai tersebut apabila dibagi dengan luas bangunan yang disewa seluas 13.095 m2 maka akan diperoleh nilai sewa per m2 sebesar Rp6.369.530,00. Nilai ini lebih rendah jika dibandingkan dengan nilai sewa jangka panjang dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT WAIP dengan PT PJA.
PKS BTO Proyek ABC Tahun 2009 antara PT WAIP dan PT PJA memuat klausal yang menyatakan bahwa sewa jangka panjang adalah sewa ruangan yang lamanya 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga dengan harga sewa sebesar Rp21.500.000,00/m2. Hal ini menunjukkan bahwa nilai sewa yang diberikan kepada PT MEIS senilai Rp6.369.530,00/m2 jauh lebih rendah dari nilai sewa yang disyaratkan dalam PKS BTO antara PT PJA dengan PT WAIP yaitu senilai Rp21.500.000,00/m2 untuk sewa jangka panjang.
Luas bangunan Proyek ABC yang dibangun oleh PT WAIP terindikasi tidak sesuai dengan IMB
Proyek ABC telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.7108/IMB/2008 berdasarkan keputusan Kepala Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan Provinsi DKI Jakarta tanggal 23 Juni 2008. Berdasarkan IMB tersebut luas bangunan yang diizinkan seluas 67.924 m2 dengan nilai retribusi yang harus dibayar sebesar Rp1.034.440.000,00.
Berdasarkan pemeriksaan atas dokumen Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa luas bangunan Proyek ABC adalah 91.735,30 m2 dengan rincian sebagaimana
Sesuai dengan ketentuan bahwa pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Selain itu, pemilik bangunan gedung meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan.
Berdasarkan jawaban resmi manajemen PT WAIP atas surat permintaan keterangan tanggal 12 Desember 2017 diketahui bahwa tidak terdapat perubahan atas dokumen IMB No.7108/IMB/2008. Hal tersebut menunjukkan bahwa dalam pelaksanaan pembangunan Proyek ABC terdapat perubahan luas bangunan dari yang tertera pada IMB, namun PT WAIP belum meminta pengesahan dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta atas perubahan tersebut. Hal tersebut berdampak bangunan Proyek ABC (PT PJA dan PT WAIP) dapat dikenakan sanksi oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
Nilai proyek ABC yang dicantumkan dalam Berita Acara Penyerahan belum menunjukkan nilai yang seharusnya dan penggunaan nilai yang dicantumkan dalam Laporan Penilaian KJPP MA & Rekan belum tepat
Berdasarkan reviu dokumen diketahui nilai proyek ABC yang telah diserahkah PT WAIP ke PT PJA adalah sebesar Rp231.082.000.000,00 sesuai dengan Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium tahap I antara PT PJA dan PT WAIP No. 021/DIR-PJA/XII/2012 sebesar Rp123.011.400.000 dan No. 003/DIR-PJA/VII/2013 sebesar Rp108.070.600.000,00.
Hasil pemeriksaan lebih lanjut menunjukkan bahwa nilai Proyek ABC yang digunakan dalam Berita Acara Serah Terima tersebut berdasarkan project value dan appraisal value yang disusun oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) MA & Rekan.
PT PJA menunjuk KJPP MA dan Rekan untuk menilai Proyek ABC yang akan digunakan untuk Pelaporan Keuangan PT PJA. KJPP MA dan Rekan melaksanakan penilaian Proyek ABC secara bertahap mengikuti waktu penyerahan proyek berdasarkan Addendum II atas PKS BTO Tahun 2009 yaitu pada tanggal 20 Desember 2012 dan 31 Juli 2013.
Penilaian pertama dilaksanakan pada tanggal 29 September s.d. 5 Oktober 2012, sedangkan penilaian kedua dilaksanakan pada tanggal 1 s.d. 5 Juli 2013. Laporan penilaian pertama diterbitkan pada tanggal 13 Desember 2012 dengan No.181/LP/XIII/2012 dengan hasil penilaian senilai Rp123.194.700.000,00 dan laporan penilaian kedua diterbitkan pada tanggal 16 Juli 2013 dengan No.115/LP/VII/2013 dengan hasil penilaian senilai Rp231.082.000.000,00.
Selanjutnya, KJPP MA dan Rekan menerbitkan kembali laporan No.329/LP/XI/2015 tanggal 17 November 2015 untuk merevisi laporan No.115/LP/VII/2013 dengan hasil penilaian senilai Rp236.659.000.000,00. Alasan penerbitan kembali karena adanya informasi baru dari PT WAIP terkait RAB pembangunan dan detail bangunan (gambar bangunan) serta rincian mesin dan peralatan pendukung dari Proyek ABC.
Hasil pemeriksaan lebih lanjut atas Laporan KJPP MA dan Rekan dan konfirmasi dengan Pimpinan Rekan KJPP MA dan Rekan tanggal 23 November 2017 menunjukkan hal-hal berikut:
1) Luas Proyek ABC yang dicantumkan dalam laporan penilaian adalah sebesar 70.868m2, sedangkan berdasarkan Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa luas bangunan Proyek ABC adalah 91.735,30m2 dengan rincian sebagaimana berikut ini:
Sumber: Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP dan Laporan KJPP tgl 16 Juli 2013
Berdasarkan Tabel diatas menunjukkan selisih luas adalah sebesar 20.867,30m2 (91.735,30m2 – 70.868m2). Atas selisih tersebut, Pimpinan Rekan KJPP MA dan Rekan menyampaikan bahwa luas bangunan seluas 70.868 m2 berdasarkan gambar yang disampaikan oleh PT WAIP. Pada waktu melakukan survei menggunakan gambar layout bangunan masingmasing lantai (terlampir dalam laporan) yang diberikan dan hasil pemeriksaan fisik.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa luas proyek ABC yang disajikan dalam Laporan KJPP tidak sesuai dengan gambar layout dan berindikasi understated;
2) Tujuan laporan penilaian yang dicantumkan dalam Laporan Penilaian No.181/LP/XII/2012 adalah untuk kepentingan internal PT PJA, serta No.115/LP/VII/2013 dan No.329/LP/XI/2015 adalah untuk Pelaporan Keuangan PT PJA.
Dalam laporan penilaian tersebut juga dicantumkan bahwa laporan penilaian ini tidak berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa penggunaan nilai yang dicantumkan dalam laporan penilaian sebagai dasar nilai pada waktu penyerahan proyek ABC atas Bangunan Music Stadium kurang tepat. Seharusnya pemberi tugas adalah dua pihak dhi. PT WAIP dan PT PJA, serta tujuan penilaian adalah BTO proyek ABC atas Bangunan Music Stadium. Tujuan penilaian yang berbeda maka akan berdampak atas metode penilaian yang akan digunakan dan nilai yang akan dihasilkan;
3) Berdasarkan reviu atas perhitungan penyesuaian data properti pembanding (tiga properti pembanding) dalam rangka penentuan indikasi nilai tanah dalam Laporan Penilaian No.329/LP/XI/2015 tanggal 17 November 2015 diketahui terdapat ketidakakuratan dalam penyesuaiannya, sebagaiberikut:
Belum ada SHGB
Dokumen tanah atas tiga PP adalah SHGB. Namun nilai penyesuaian untuk PP-2 dan PP-3 masing-masing sebesar 0%. Artinya PP-2 dan PP-3 memiliki dokumen tanah yang sama dengan obyek yang dinilai. Kondisi ini menunjukkan ketidakakuratan, seharusnya PP-2 dan PP-3 dilakukan penyesuaian tidak sebesar 0%
2. Bentuk Tanah
Persegi
Bentuk tanah PP-1, PP-2, dan PP-3 berbeda dengan obyek yang dinilai. Namun nilai penyesuaian untuk PP-1 dan PP-3 masing-masing sebesar 0%. Artinya PP-1 dan PP-3 memiliki bentuk tanah yang sama dengan obyek yang dinilai. Kondisi ini menunjukkan ketidak-akuratan seharusnya PP-1 dan PP-3 dilakukan penyesuaian tidak sebesar 0%
3. Posisi Tanah
Antara
Posisi tanah PP-1, PP-2, dan PP-3 sama dengan dengan obyek yang dinilai, yaitu posisi tanah antara. Namun nilai penyesuaian untuk PP-2 ditetapkan sebesar 2%. Kondisi ini menunjukkan ketidak-akuratan seharusnya PP-2 tidak dilakukan penyesuaian sehinga nilai penyesuaiannya adalah 0%
4. Kontur tanah
kondisi tanah, lebar depan, kondisi jalan, dan lingkungan Tidak dimuat dalam laporan Tidak mencantumkan informasi data properti pembanding dalam laporan. Namun dilakukan penyesuaian atas adanya perbedaan antara properti pembanding dengan obyek yang dinilai
Ketidakakuratan dalam menentukan penyesuaian data properti pembanding dengan obyek tanah yang dinilai akan berdampak kepada ketidakakuratan dalam penentuan indikasi nilai tanah atas obyek yang dilakukan penilaian.
Dari hasil konfirmasi kepada manajemen PT PJA dan PT WAIP diketahui tidak terdapat Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium selain Berita Acara No. 021/DIR-PJA/XII/2012 dan No. 003/DIR-PJA/VII/2013.
Kondisi ini menunjukkan bahwa nilai proyek BTO Bangunan Music Stadium yang telah diserahterimakan dari PT WAIP ke PT PJA belum menunjukkan nilai yang seharusnya diserahkan.
Penetapan minimum payment dan persentase bagi hasil pendapatan sewa tidak didukung dengan dasar perhitungan yang tepat
Penetapan besarnya minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa telah diatur dalam PKS BTO Proyek ABC. Bagi hasil dari pendapatan sewa jangka panjang, yaitu sebesar 5% dari gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000,00 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun, sedangkan bagi hasil dari pendapatan sewa jangka pendek, yaitu sebesar 6% dari gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000,00 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun. Apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi, maka pembayaran minimal dari PT WAIP adalah senilai Rp3.250.000.000,00 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun. Sejak PT WAIP pertama kali mengoperasikan Proyek ABC di Tahun 2012 sampai dengan saat ini (Desember 2017), PT WAIP telah memberikan kontribusi bagi hasil sewa senilai Rp19.336.279.469 sebagai berikut:
Hasil konfirmasi secara tertulis terkait penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC telah dilakukan kepada Manajemen PT PJA dan Manajemen PT WAIP. Berdasarkan jawaban atas konfirmasi secara tertulis baik dari pihak Manajemen PT WAIP dan pihak Manajemen PT PJA saat ini, tidak diperoleh penjelasan mengenai dasar penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC antara PT PJA dengan PT WAIP. Selanjutnya, berdasarkan hasil permintaan keterangan secara tertulis kepada Sdr. FT perihal penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC, diperoleh penjelasan bahwa perihal penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara PT WAIP dan PT PJA, namun Sdr. FT tidak menjelaskan secara rinci dasar penetapan minimum payment dan persentase bagi hasil sewa tersebut. Kondisi di atas menunjukkan bahwa penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa tidak dapat diyakini merupakan nilai yang paling menguntungkan bagi kedua belah pihak khususnya PT PJA karena tidak didukung dengan dasar perhitungan yang jelas.
Koefisien Dasar Bangunan atas Proyek ABC terindikasi melebihi ketentuan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Proyek ABC telah memiliki Keterangan Rencana Kota (KRK) No. 1253/GSB/JU/VII/2007. Namun sampai dengan tanggal 22 Desember 2017, BPK belum menerima KRK tersebut, sehingga tidak dapat dilakukan pengujian kesesuaian Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dengan KRK. Sejak tahun 2014 diketahui bahwa aturan mengenai KDB sudah diubah dengan peraturan terbaru yaitu Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. Dari hasil pengujian kesesuaian KDB dengan ketentuan terbaru yang mengatur tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR & PZ) tersebut yang diatur dalam Tabel 12 B Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara (yang merupakan bagian dari Lampiran III-3 pada Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi) diketahui bahwa intensitas pemanfaatan Proyek ABC adalah sebagai berikut :
Luas lahan Proyek ABC adalah sebesar 39.000m2 sehingga dengan menggunakan Tabel Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara maka KDB Proyek ABC adalah 17.550m2 (39.000m2 x 45%). Berdasarkan Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa :
luas lantai dasar bangunan sebesar 31.667,6m2.
Hal tersebut mengindikasikan bahwa Proyek ABC telah melanggar KDB sebesar 14.117,6m2 (31.667,6m2 – 17.550m2)
Permasalahan tersebut tidak sesuai dengan:
a. Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pada Pasal 40 ayat (2):
1) butir c yang menyatakan bahwa “Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya izin mendirikan bangunan”;
2) butir d yang menyatakan bahwa “Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan”;
b. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Pasal 1 Ayat (108) yang menyatakan bahwa “Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB, adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Detail Tata Ruang, dan Peraturan Zonasi”;
c. Lampiran III-3 Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Detail Tata Ruang dan Peraturan , Tabel 12B Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara yang mengatur tentang perhitungan koefisien dasar bangunan;
d. Perjanjian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan, dan Pengoperasian Music Stadium (Build, Transfer, Operate) di Area PT PJA antara PT PJA, PT WAI dan PT WAIP tanggal 28 Agustus 2009, pada:
1) Pasal 1 poin 1.1.7 yang menyatakan bahwa “Laporan Pendapatan adalah laporan arus kas masuk yang berasal dari sewa jangka panjang dan sewa jangka pendek yang telah disepakati oleh Para Pihak”;
2) Pasal 1 poin1.1.12 yang menyatakan bahwa “Sewa Jangka Panjang adalah sewa ruangan yang lamanya selama 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga (tenant) yang wajib dibuat dalam bentuk Perjanjian yang Notariil antara WAIP dan pihak ketiga (tenant), dimana PJA turut serta menandatangani Perjanjian tersebut”;
3) Pasal 1 poin 1.1.13 yang menyatakan bahwa “Sewa Jangka Pendek adalah sewa dan/atau pengoperasian ruangan dengan kriteria sebagai berikut:
a) Ruangan yang disewakan selama jangka waktu kurang dari 5 tahun;
b) Ruangan yang dikerjasamakan pengoperasiannya dengan pihak ketiga;
c) Ruangan yang dioperasikan langsung oleh WAIP;
d) Usaha lainnya yang merupakan hasil operasi WAIP”;
4) Pasal 9 tentang Pembagian Pendapatan (Sharing Revenue) pada poin 9.1.1 yang menyatakan bahwa”Untuk pendapatan yang bersumber dari Sewa Jangka Panjang pihak ketiga yaitu sebesar 5% (lima persen) dari pendapatan bruto (gross revenue) setiap tahunnya yang perhitungannya didasarkan atas hasil pendapatan sewa jangka panjang sebagaimana dimaksud dalam Laporan Pendapatan, dengan ketentuan bahwa harga pasar sewa rata-rata per meter persegi sebesar Rp21.500.000 (dua puluh satu juta lima ratus rupiah) untuk jangka waktu pengoperasian sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini atau sebesar nilai lain yang kemudian akan disepakati oleh Para Pihak dan dituangkan dalam suatu Perjanjian Tambahan (Addendum)”;
5) Pasal 17 tentang Sanksi atas Kelalaian pada poin 17.2 yang menyatakan bahwa “Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya yang ditentukan dalam perjanjian ini, maka pihak yang memenuhi kewajiban berhak memberi tahu kepada pihak yang lalai secara tertulis mengenai kelalaiannya dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Apabila 7 (tujuh) hari kalender setelah pihak yang lalai menerima pemberitahuan tetrulis dan pihak yang lalai tersebut tidak segera memperbaiki kelalaiannya, maka pihak yang memenuhi kewajibannya/tidak lalai berhak untuk memberitahu peringatan tertulis kedua b) Apabila 7 (tujuh) hari kalender setelah peringatan tertulis kedua tersebut, pihak yang lalai belum juga memperbaiki kelalaiannya, maka pihak yang memenuhi kewajibannya/tidak lalai berhak mengambil tindakan yang dianggap perlu untuk memperbaiki kelalaian tersebut dengan biaya yang ditanggung oleh pihak yang lalai dengan cara pemberitahuan terlebih dahulu dan apabila sampai dengan 60 (enam puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal peringatan tertulis kedua, pihak yang lalai belum juga memperbaiki kelalaian dan/atau merundingkan penyelesaian akibat kelalaiannya, maka tanpa diperlukan pemberitahuan tertulis lagi, pihak yang tidak lalai dapat memutus dan/atau mengakhiri kerjasama sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini dan dengan berakhirnya kerjasama, maka kewajiban masing-masing pihak yang belum dipenuhi wajib tetap diselesaikan dan apabila bernilai biaya (uang) maka akan diperhitungkan sebagai hutang oleh pihak lainnya”;
6) Pasal 17 tentang Sanksi atas Kelalaian pada poin 17.4 yang menyatakan bahwa apabila jangka waktu pembangunan telah lewat dan proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 100% dari tahapan pembangunan fisik (sisi Utara adalah selambat-lambatnya tanggal 30 November 2010 dan sisi Selatan adalah selambat-lambatnya tanggal 30 Juni 2011), maka kerjasama sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini dapat diakhiri oleh PJA melalui pemberitahuan tertulis dan dengan berakhirnya kerjasama para pihak sepakat dan setuju bahwa tidak akan ada tuntutan dalam bentuk dan cara apapun dari WAIP dan WAIP wajib menyerahkan kembali area berikut fisik bangunan yang ada diatasnya kepada PJA serta PJA diberi hak untuk membersihkan area sesuai kepentingan PJA atas biaya WAIP sepenihnya selain itu WAIP juga wajib mengganti kerugian yang ditimbulkan sebagai akibat dari penghentian/pemutusan kerjasama sebagaimana dimaksud ayat ini sehingga area tidak dapat dioptimalkan penggunaannya oleh PJA yang besarnya setara dengan bagian/pendapatan yang menjadi hak PJA selama kerjasama dimulai sampai dengan diakhiri.
e. Addendum II Perjanjian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan, dan Pengoperasian Music Stadium (Build, Transfer, Operate) di Area PT PJA antara PT PJA, PT WAI dan PT WAIP tanggal 29 Agustus 2011 Pasal 2 ayat (2) yang menyatakan bahwa “Para Pihak sepakat dan setuju melakukan serah terima operasional proyek secara parsial yang akan dilakukan pada tanggal 20 Desember 2011”;
f. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) Tahun 2013, pada:
1) Poin 4.1 Integritas, 4.1.3 yang menyatakan bahwa “Apabila Penilai menyadari adanya informasi yang tidak benar, maka harus segera mengambil tindakan dengan cara melakukan koordinasi dengan Pemberi Tugas terkait dengan informasi tersebut, misalnya dengan melakukan revisi atas laporan penilaian”;
2) Poin 4.2 Obyektivitas, 4.2.4 yang menyatakan bahwa “Apabila dilakukan penilaian ulang dari aset yang sama, pencegahan terhadap kemungkinan ancaman atas objektivitas meliputi: melakukan review internal berkala oleh Penilai yang tidak terkait dengan penugasan, atau secara berkala mengganti Penilai yang bertanggung jawab untuk penugasan tersebut”;
3) Poin 4.3 Kompetensi, 4.3.8 Efisiensi dan Ketelitian, 4.3.8.4 yang menyatakan bahwa “Penilai akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi untuk memperoleh keyakinan bahwa data yang digunakan untuk analisis dalam penilaian telah diperoleh dengan cara yang benar dan dapat dipertanggungjawabkan”;
g. Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) Tahun 2013, pada:
1) Poin 5.0 Pernyataan Standar, 5.1 yang menyatakan bahwa “Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan Penilaian dari Pemberi Tugas sehingga Penilai dapat mengetahui dan selanjutnya dapat menentukan dasar penilaian yang dianggap sesuai” dan pada angka 5.3 Persyaratan dan Lingkup Penugasan, 5.3.1.3. Maksud dan Tujuan Penilaian yang menyatakan bahwa “Maksud dan Tujuan Penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas. Adalah penting bahwa penilaian tidak digunakan di luar konteks atau untuk tujuan yang tidak dimaksudkan”
2) Poin 5.5 Penilaian Ulang (Re-Appraisal), 5.5.4 yang menyatakan bahwa “Apabila suatu Penilaian ulang dilaksanakan, Penilai harus mendapatkan informasi tertulis dari Pemberi Tugas dalam hal terdapat perubahan informasi, data dan seluruh informasi material lainnya yang menyangkut perubahan atas obyek penilaian” dan pada Angka 5.5.5 yang menyatakan bahwa “Apabila terdapat perubahan material atau penambahan properti dalam portofolio dari yang sebelumnya dinilai, Penilai harus melaksanakan prosedur Penilaian yang seharusnya atas properti tersebut”.
Permasalahan tersebut mengakibatkan:
a. PT PJA berpotensi tidak dapat memperoleh pendapatan yang maksimal (melebihi minimum payment) dan hanya memperoleh pendapatan minimum senilai Rp3.250.000.000 dengan kenaikan 5% per tahun sejak awal pengoperasian Proyek ABC di Tahun 2012 sampai dengan akhir masa kerja sama BTO di Tahun 2037;
b. Tidak adanya pengenaan sanksi atas keterlambatan pembangunan dan pengoperasian proyek ABC oleh PT WAIP setelah berakhirnya perjanjian kerjasama antara PT PJA dan PT WAIP pada Tahun 2009 sehingga PT PJA kehilangan kesempatan untuk mendapatkan ganti rugi atas keterlambatan pembangunan dan pengoperasian proyek ABC;
c. PT PJA sebagai pemilik Proyek ABC berpotensi terkena sanksi dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta karena belum menerima pengesahan dari Pemprov DKI Jakarta atas perubahan luas bangunan Proyek ABC di lapangan dengan luas yang tertera pada IMB dan indikasi kurang bayar kewajiban IMB serta pelanggaran KDB atas bangunan yang sedang dikerjasamakan; dan
d. Nilai BTO proyek ABC yang telah diserahkan dari PT WAIP ke PT PJA pada tahun 2013 belum menunjukkan nilai yang seharusnya.
Permasalahan tersebut disebabkan:
a. Direktur Utama PT PJA periode 2004 s.d 2013 lalai dalam:
1) mengambil tindakan ketika pada PT WAIP telah terbukti lalai dalam menyelesaikan pembangunan Proyek ABC pada tanggal 30 Juni 2011;
2) memantau pelaksanaan operasional Proyek ABC yang dilakukan oleh PT WAIP sebelum serah terima pengoperasian Proyek ABC dilakukan
3) memantau PKS antara PT WAIP dengan pihak ketiga terkait sewa menyewa area/ruangan pada Proyek ABC;
4) memantau kesesuaian luas Proyek ABC di lapangan dengan luas Proyek ABC yang tertera pada IMB;
b. Direktur Utama PT PJA periode 2013 s.d sekarang tidak optimal dalam memantau nilai Proyek ABC yang telah diserahkan oleh PT WAIP ke PT PJA agar menunjukkan nilai yang seharusnya; dan
c. PT PJA tidak optimal dalam memantau PT WAIP terkait pemenuhan KDB.
Berdasarkan Berita Acara SerahTerima Pengalihan Bangunan antara PT PJA dan PT WAIP No. 021/DIR-PJA/XII/2012 dan Berita Acara Serah Terima Pengoperasian Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No. 020/DIR-PJA/XII/2012 diketahui bahwa serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC tahap pertama dilakukan pada tanggal 20 Desember 2012. Nilai Proyek ABC yang diserahterimakan pada tahap pertama senilai Rp123.011.400.000,00.
Berdasarkan Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No. 003/DIR-PJA/VII/2013 dan Berita Acara Serah Terima Pengoperasian Bangunan Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP No.004/DIR-PJA/VII/2013 diketahui bahwa serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC tahap kedua dilakukan pada tanggal 31 Juli 2013. Nilai Proyek ABC yang diserahterimakan pada tahap kedua senilai Rp108.070.600.000,00. Dengan demikian total nilai Proyek ABC yang diserahterimakan dari PT WAIP kepada PT PJA senilai Rp231.082.000.000,00. Nilai Proyek ABC yang digunakan dalam Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium tersebut berdasarkan project value dan appraisal value yang disusun oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) MA & Rekan
PT WAIP melakukan kerja sama dengan PT MEIS sebelum izin ke PT PJA
Berdasarkan Perjanjian di bawah tangan antara PT WAIP dan PT PJA tanggal 28 Agustus 2009 tentang Pengalihan Kerjasama BTO Music Stadium antara PT PJA dan PT WAIP diketahui bahwa jangka waktu pengoperasian, yaitu selama 25 tahun terhitung sejak tanggal Berita Acara Serah Terima Proyek/Pengalihan Proyek. Perjanjian tersebut mengalami dua kali addendum, yaitu Addendum I pada tanggal 29 Agustus 2011 dan Addendum II pada tanggal 18 Desember 2012. Salah satu pasal yang di-addendum adalah terkait waktu pengalihan dan jangka waktu pengoperasian Proyek ABC. Berdasarkan Addendum I, waktu pengalihan Proyek ABC berubah menjadi 29 Agustus 2011 untuk sisi Utara dan 28 Desember 2011 untuk sisi Selatan, serta kewajiban pengoperasian Proyek ABC oleh PT WAIP berubah menjadi tanggal 30 Agustus 2011 untuk sisi Utara dan tanggal 29 Desember 2011 untuk sisi Selatan. Sedangkan berdasarkan Addendum II, waktu pengalihan dan operasional Proyek ABC secara parsial menjadi tanggal 20 Desember 2012 dan waktu pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC secara keseluruhan selambat-lambatnya pada tanggal 31 Juli 2013.
Dalam pelaksanaan pengoperasian, PT WAIP melakukan kerja sama dengan PT MEIS yang tidak melalui persetujuan PT PJA selaku pihak mitra kerja sama BTO dari PT WAIP. Hasil pemeriksaan atas PKS Sewa Menyewa antara PT WAIP dan PT MEIS yang dibuat dalam bentuk Akta Notaris EJ, S.H., No. 78 tanggal 21 Maret 2012, tentang Perjanjian Sewa Menyewa Area Music Stadium, menunjukkan bahwa PT WAIP telah menyewakan tiga lantai (lantai 3, 4, dan 5) seluas 13.095 m2 yang merupakan bagian dari Proyek ABC kepada PT MEIS selama 25 tahun, terhitung sejak 1 Maret 2012 s.d. 1 Maret 2037. Sejak PT WAIP dan PT MEIS melakukan kerjasama di bulan Maret 2012 sampai dengan serah terima pengalihan dan pengoperasian Proyek ABC secara parsial dari PT PJA kepada PT WAIP pada bulan Desember 2012, telah diselenggarakan kurang lebih 22 konser musik baik internasional maupun lokal.
PKS Sewa Menyewa antara PT WAIP dan PT MEIS menunjukkan bahwa PT PJA tidak turut serta menandatangani PKS tersebut. Hal tersebut bertentangan dengan PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dan PT WAIP tanggal 28 Agustus 2009 yang mengatur bahwa sewa ruangan yang lamanya selama 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga wajib dibuat dalam bentuk Perjanjian yang Notariil antara PT WAIP dengan pihak ketiga, dimana PT PJA turut serta menandatangani Perjanjian tersebut.
1) Pada Addendum I atas PKS BTO Tahun 2009, PT WAIP diwajibkan untuk menjalankan operasional Proyek ABC (soft opening) pada bulan Agustus 2011, namun pada kenyataannya PT WAIP baru dapat melakukan soft opening pada bulan Desember 2011. Penundaan ini dilakukan bukan disengaja tetapi karena PT WAIP belum dapat menyelesaikan pembangunan Proyek ABC, yaitu berupa finishing bangunan;
2) Terkait PKS antara PT WAIP dan PT MEIS yang dilakukan sebelum serah terima Proyek ABC karena PT WAIP menginginkan agar pelaksanaan konser dapat dilaksanakan tidak terlalu lama setelah tanggal soft opening mengingat PT WAIP memiliki kewajiban kepada PT PJA terkait kontribusi revenue sharing minimal sebesar minimum payment yang tertera dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dan PT WAIP;
3) Pemilihan PT MEIS dalam mengelola area music stadium karena PT MEIS telah berpengalaman dan memiliki peralatan yang lengkap;
4) Dalam perjalanannya, kerjasama antara PT WAIP dan PT MEIS mengalami perselisihan yang disebabkan, yaitu:
a) Kapolres Jakarta Utara, Kapolsek Pademangan, Ditpamovit Polda Metro dan Satpol PP telah menegur PT MEIS karena tidak memiliki Izin Gangguan dan Standarisasi Keselamatan;
b) PT WAIP telah berulang kali menegur PT MEIS yang kurang memperhatikan keselamatan penonton karena sering mengurangi lebar jalur evakuasi pada saat kondisi darurat; Dalam PKS antara PT WAIP dan PT MEIS (Akta No. 78) dalam Pasal 4 poin b yang menyatakan bahwa PT WAIP tidak boleh mengganggu dan/atau melakukan campur tangan dalam bentuk apapun juga atas pemakaian dan penggunaan ruangan tersebut selama sewa menyewa berlangsung karena ruangan adalah merupakan hak dan wewenang PT MEIS sepenuhnya selama sewa menyewa berlangsung. Dengan adanya teguran dari berbagai pihak dan dari pihak PT WAIP kepada PT MES, PT MEIS merasa bahwa PT WAIP tidak memberikan perlindungan kepada PT MEIS sehingga PT MEIS kemudian melakukan somasi kepada PT WAIP;
c) Somasi kepada PT WAIP dilakukan oleh Kantor Pengacara HY, S.H. sebagai kuasa hukum PT MEIS;
d) PT MEIS menutup secara sepihak area Music Stadium pada Juni 2014 sebagai dampak dari perselisihan tersebut dengan menempel segel pada pintu masuk dan pintu keluar area Music Stadium dari Kantor Pengacara HY, S.H. sebagai kuasa hukum PT MEIS;
e) PT WAIP melihat sudah tidak ada itikad baik dari PT MEIS dengan menutup area Music Stadium secara sepihak, kemudian PT WAIP mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Jakarta Utara agar dapat mengakhiri perjanjian kerjasama dengan PT MEIS (gugatan wanprestasi);
f) Saat ini, status hukum atas perselisihan antara PT MEIS dan PT WAIP sudah in kract di Pengadilan Tinggi yang dimenangkan oleh PT WAIP. PT WAIP sudah mengajukan permohonan eksekusi di Pengadilan Negeri Jakarta Utara atas putusan pengadilan yanng sudah in kract. PT MEIS sudah tidak bisa melakukan kasasi, tetapi dapat melakukan Peninjauan Kembali ke Pengadilan Negeri Jakarta Utara
Kondisi di atas menunjukkan bahwa PT WAIP telah melakukan kerjasama dengan PT MEIS sebelum memperoleh Izin Pengoperasian Proyek ABC dari PT PJA dan telah melanggar PKS BTO Tahun 2009 dengan tidak melibatkan PT PJA dalam penandatangan PKS Sewa Jangka Panjang antara PT WAIP dan PT MEIS
Nilai sewa jangka panjang yang diberikan PT WAIP kepada PT MEIS lebih rendah dari nilai sewa yang dipersyaratkan dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT PJA dengan PT WAIP
Pada tanggal 21 Maret 2012, PT WAIP menyewakan area music stadium seluas 13.095 m2 kepada PT MEIS. Perjanjian kerjasama tersebut dibuat dalam Akta Notaris Jingga, S.H. No.76 tanggal 21 Maret 2012 dan ditandatangani oleh Sdr. FT selaku Direktur PT WAIP dan Sdr. HL selaku Direktur PT MEIS.
Sebelum menjabat sebagai direktur PT MEIS, Sdr. HL merupakan salah satu pendiri PT PBCS bersama-sama dengan Sdr. FT.
Selain sebagai pemegang saham, Sdr. HL juga menjabat sebagai Komisaris, sedangkan Sdr. FT menjabat sebagai Direktur Utama. Hal ini sesuai dengan Akta Notaris EJ, S.H., No.19 tanggal 10 Desember 2003.
Berdasarkan hasil pemeriksaan atas Laporan Keuangan Audited PT WAIP untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2012 dan 2011 dan Laporan Keuangan Audited PT WAIP untuk Tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2013 dan 2012 diketahui bahwa sejak Tahun 2011 s.d. 2013 PT WAIP memiliki hutang kepada PT MEIS senilai Rp10.000.000.000,00.
Luas bangunan yang disewakan kepada PT MEIS seluas 13.095 m2 untuk jangka waktu sewa delama 25 tahun. Uang sewa selama perjanjian berlangsung ditetapkan sebagai berikut:
1) Untuk jangka waktu 5 Maret 2012 s.d. 5 Desember 2015 adalah senilai Rp60.000.000.000,00;
2) Untuk jangka waktu 5 Desember 2015 s.d. 5 Maret 2037 setiap bulannya adalah senilai USD 10.000, sehingga seluruhnya menjadi USD2,550,000.00
Nilai sewa sebesar USD2,550,000.00 apabila dikonversi ke dalam rupiah menggunakan kurs Rp9.180,00/USD (kurs tengah BI tanggal 21 Maret 2012, pada saat penandatanganan perjanjian antara PT MEIS dan PT WAIP) maka akan diperoleh nilai Rp23.409.000.000,00.
Dengan demikian nilai sewa jangka panjang yang diterima PT WAIP dari PT MEIS senilai Rp83.409.000.000,00 (Rp60.000.000.000,00 + Rp23.409.000.000,00). Nilai tersebut apabila dibagi dengan luas bangunan yang disewa seluas 13.095 m2 maka akan diperoleh nilai sewa per m2 sebesar Rp6.369.530,00. Nilai ini lebih rendah jika dibandingkan dengan nilai sewa jangka panjang dalam PKS BTO Proyek ABC antara PT WAIP dengan PT PJA.
PKS BTO Proyek ABC Tahun 2009 antara PT WAIP dan PT PJA memuat klausal yang menyatakan bahwa sewa jangka panjang adalah sewa ruangan yang lamanya 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga dengan harga sewa sebesar Rp21.500.000,00/m2. Hal ini menunjukkan bahwa nilai sewa yang diberikan kepada PT MEIS senilai Rp6.369.530,00/m2 jauh lebih rendah dari nilai sewa yang disyaratkan dalam PKS BTO antara PT PJA dengan PT WAIP yaitu senilai Rp21.500.000,00/m2 untuk sewa jangka panjang.
Luas bangunan Proyek ABC yang dibangun oleh PT WAIP terindikasi tidak sesuai dengan IMB
Proyek ABC telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.7108/IMB/2008 berdasarkan keputusan Kepala Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan Provinsi DKI Jakarta tanggal 23 Juni 2008. Berdasarkan IMB tersebut luas bangunan yang diizinkan seluas 67.924 m2 dengan nilai retribusi yang harus dibayar sebesar Rp1.034.440.000,00.
Berdasarkan pemeriksaan atas dokumen Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa luas bangunan Proyek ABC adalah 91.735,30 m2 dengan rincian sebagaimana
| No | Bangunan | Luas (m2) |
| 1 | Lantai 1 | 31.667,60 |
| 2 | Lantai 2 | 20.867,90 |
| 3 | Lantai 3 | 18.331,90 |
| 4 | Lantai 4 | 20.867,90 |
| Total Luas Bangunan | 91.735,30 |
Sesuai dengan ketentuan bahwa pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Selain itu, pemilik bangunan gedung meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan.
Berdasarkan jawaban resmi manajemen PT WAIP atas surat permintaan keterangan tanggal 12 Desember 2017 diketahui bahwa tidak terdapat perubahan atas dokumen IMB No.7108/IMB/2008. Hal tersebut menunjukkan bahwa dalam pelaksanaan pembangunan Proyek ABC terdapat perubahan luas bangunan dari yang tertera pada IMB, namun PT WAIP belum meminta pengesahan dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta atas perubahan tersebut. Hal tersebut berdampak bangunan Proyek ABC (PT PJA dan PT WAIP) dapat dikenakan sanksi oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
Nilai proyek ABC yang dicantumkan dalam Berita Acara Penyerahan belum menunjukkan nilai yang seharusnya dan penggunaan nilai yang dicantumkan dalam Laporan Penilaian KJPP MA & Rekan belum tepat
Berdasarkan reviu dokumen diketahui nilai proyek ABC yang telah diserahkah PT WAIP ke PT PJA adalah sebesar Rp231.082.000.000,00 sesuai dengan Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium tahap I antara PT PJA dan PT WAIP No. 021/DIR-PJA/XII/2012 sebesar Rp123.011.400.000 dan No. 003/DIR-PJA/VII/2013 sebesar Rp108.070.600.000,00.
Hasil pemeriksaan lebih lanjut menunjukkan bahwa nilai Proyek ABC yang digunakan dalam Berita Acara Serah Terima tersebut berdasarkan project value dan appraisal value yang disusun oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) MA & Rekan.
PT PJA menunjuk KJPP MA dan Rekan untuk menilai Proyek ABC yang akan digunakan untuk Pelaporan Keuangan PT PJA. KJPP MA dan Rekan melaksanakan penilaian Proyek ABC secara bertahap mengikuti waktu penyerahan proyek berdasarkan Addendum II atas PKS BTO Tahun 2009 yaitu pada tanggal 20 Desember 2012 dan 31 Juli 2013.
Penilaian pertama dilaksanakan pada tanggal 29 September s.d. 5 Oktober 2012, sedangkan penilaian kedua dilaksanakan pada tanggal 1 s.d. 5 Juli 2013. Laporan penilaian pertama diterbitkan pada tanggal 13 Desember 2012 dengan No.181/LP/XIII/2012 dengan hasil penilaian senilai Rp123.194.700.000,00 dan laporan penilaian kedua diterbitkan pada tanggal 16 Juli 2013 dengan No.115/LP/VII/2013 dengan hasil penilaian senilai Rp231.082.000.000,00.
Selanjutnya, KJPP MA dan Rekan menerbitkan kembali laporan No.329/LP/XI/2015 tanggal 17 November 2015 untuk merevisi laporan No.115/LP/VII/2013 dengan hasil penilaian senilai Rp236.659.000.000,00. Alasan penerbitan kembali karena adanya informasi baru dari PT WAIP terkait RAB pembangunan dan detail bangunan (gambar bangunan) serta rincian mesin dan peralatan pendukung dari Proyek ABC.
Hasil pemeriksaan lebih lanjut atas Laporan KJPP MA dan Rekan dan konfirmasi dengan Pimpinan Rekan KJPP MA dan Rekan tanggal 23 November 2017 menunjukkan hal-hal berikut:
1) Luas Proyek ABC yang dicantumkan dalam laporan penilaian adalah sebesar 70.868m2, sedangkan berdasarkan Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa luas bangunan Proyek ABC adalah 91.735,30m2 dengan rincian sebagaimana berikut ini:
| Gambar Layout | KJPP | ||
| No. | Bangunan | Luas (m2) | Luas (m2) |
| 1 | Lantai 1 | 31.667,60 | |
| 2 | Lantai 2 | 20.867,90 | |
| 3 | Lantai 3 | 18.331,90 | N/A |
| 4 | Lantai 4 | 20.867,90 | |
| Total Luas Bangunan | 91.735,30 | 70.868,00 |
Sumber: Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP dan Laporan KJPP tgl 16 Juli 2013
Berdasarkan Tabel diatas menunjukkan selisih luas adalah sebesar 20.867,30m2 (91.735,30m2 – 70.868m2). Atas selisih tersebut, Pimpinan Rekan KJPP MA dan Rekan menyampaikan bahwa luas bangunan seluas 70.868 m2 berdasarkan gambar yang disampaikan oleh PT WAIP. Pada waktu melakukan survei menggunakan gambar layout bangunan masingmasing lantai (terlampir dalam laporan) yang diberikan dan hasil pemeriksaan fisik.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa luas proyek ABC yang disajikan dalam Laporan KJPP tidak sesuai dengan gambar layout dan berindikasi understated;
2) Tujuan laporan penilaian yang dicantumkan dalam Laporan Penilaian No.181/LP/XII/2012 adalah untuk kepentingan internal PT PJA, serta No.115/LP/VII/2013 dan No.329/LP/XI/2015 adalah untuk Pelaporan Keuangan PT PJA.
Dalam laporan penilaian tersebut juga dicantumkan bahwa laporan penilaian ini tidak berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa penggunaan nilai yang dicantumkan dalam laporan penilaian sebagai dasar nilai pada waktu penyerahan proyek ABC atas Bangunan Music Stadium kurang tepat. Seharusnya pemberi tugas adalah dua pihak dhi. PT WAIP dan PT PJA, serta tujuan penilaian adalah BTO proyek ABC atas Bangunan Music Stadium. Tujuan penilaian yang berbeda maka akan berdampak atas metode penilaian yang akan digunakan dan nilai yang akan dihasilkan;
3) Berdasarkan reviu atas perhitungan penyesuaian data properti pembanding (tiga properti pembanding) dalam rangka penentuan indikasi nilai tanah dalam Laporan Penilaian No.329/LP/XI/2015 tanggal 17 November 2015 diketahui terdapat ketidakakuratan dalam penyesuaiannya, sebagaiberikut:
Belum ada SHGB
Dokumen tanah atas tiga PP adalah SHGB. Namun nilai penyesuaian untuk PP-2 dan PP-3 masing-masing sebesar 0%. Artinya PP-2 dan PP-3 memiliki dokumen tanah yang sama dengan obyek yang dinilai. Kondisi ini menunjukkan ketidakakuratan, seharusnya PP-2 dan PP-3 dilakukan penyesuaian tidak sebesar 0%
2. Bentuk Tanah
Persegi
Bentuk tanah PP-1, PP-2, dan PP-3 berbeda dengan obyek yang dinilai. Namun nilai penyesuaian untuk PP-1 dan PP-3 masing-masing sebesar 0%. Artinya PP-1 dan PP-3 memiliki bentuk tanah yang sama dengan obyek yang dinilai. Kondisi ini menunjukkan ketidak-akuratan seharusnya PP-1 dan PP-3 dilakukan penyesuaian tidak sebesar 0%
3. Posisi Tanah
Antara
Posisi tanah PP-1, PP-2, dan PP-3 sama dengan dengan obyek yang dinilai, yaitu posisi tanah antara. Namun nilai penyesuaian untuk PP-2 ditetapkan sebesar 2%. Kondisi ini menunjukkan ketidak-akuratan seharusnya PP-2 tidak dilakukan penyesuaian sehinga nilai penyesuaiannya adalah 0%
4. Kontur tanah
kondisi tanah, lebar depan, kondisi jalan, dan lingkungan Tidak dimuat dalam laporan Tidak mencantumkan informasi data properti pembanding dalam laporan. Namun dilakukan penyesuaian atas adanya perbedaan antara properti pembanding dengan obyek yang dinilai
Ketidakakuratan dalam menentukan penyesuaian data properti pembanding dengan obyek tanah yang dinilai akan berdampak kepada ketidakakuratan dalam penentuan indikasi nilai tanah atas obyek yang dilakukan penilaian.
Dari hasil konfirmasi kepada manajemen PT PJA dan PT WAIP diketahui tidak terdapat Berita Acara Serah Terima Pengalihan Bangunan Music Stadium selain Berita Acara No. 021/DIR-PJA/XII/2012 dan No. 003/DIR-PJA/VII/2013.
Kondisi ini menunjukkan bahwa nilai proyek BTO Bangunan Music Stadium yang telah diserahterimakan dari PT WAIP ke PT PJA belum menunjukkan nilai yang seharusnya diserahkan.
Penetapan minimum payment dan persentase bagi hasil pendapatan sewa tidak didukung dengan dasar perhitungan yang tepat
Penetapan besarnya minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa telah diatur dalam PKS BTO Proyek ABC. Bagi hasil dari pendapatan sewa jangka panjang, yaitu sebesar 5% dari gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp21.500.000,00 untuk jangka waktu pengoperasian 25 tahun, sedangkan bagi hasil dari pendapatan sewa jangka pendek, yaitu sebesar 6% dari gross revenue setiap tahun yang dihitung dari laporan pendapatan dengan ketentuan harga sewa rata-rata per m2 Rp61.000,00 per bulan untuk jangka waktu peroperasian kurang dari 25 tahun. Apabila harga sewa rata-rata jangka panjang dan jangka pendek tidak terpenuhi, maka pembayaran minimal dari PT WAIP adalah senilai Rp3.250.000.000,00 setiap tahun dengan kenaikan 5% per tahun. Sejak PT WAIP pertama kali mengoperasikan Proyek ABC di Tahun 2012 sampai dengan saat ini (Desember 2017), PT WAIP telah memberikan kontribusi bagi hasil sewa senilai Rp19.336.279.469 sebagai berikut:
| No. | Tanggal Journal | No. Journal | Keterangan | Nilai (Rp) |
| 1 | 9 November 2012 | K34201200302 | Pembayaran minimum payment kerjasama PT. PJA dengan PT. WAIP th 2012 | 3.412.500.000 |
| 2 | 30 April 2014 | K34201400203 | Pembayaran minimum payment kerjasama PT. PJA dengan PT. WAIP th 2013 | 3.583.125.000 |
| 3 | 20 Oktober 2014 | K34201400490 | Pelunasan Kekurangan Pembayaran Minimum Payment Kerjasama PT.Wahana Agung Indonesia | 15.909.091 |
| 4 | 2 Desember 2014 | K34201400562 | Pembayaran minimum payment kerjasama PT. PJA dengan PT. WAIP th 2014 | 3.762.281.250 |
| 5 | 30 November 2015 | K34201500460 | Pembayaran minimum payment kerjasama PT. PJA dengan PT. WAIP th 2015 | 3.950.395.313 |
| 6 | 2-Nov-16 | K34201600531 | Pembayaran minimum payment kerjasama PT. PJA dengan PT. WAIP th 2016 | 4.147.915.079 |
| 7 | 21 Agustus 2014 | K34201400408 | Denda Keterlambatan Pembayaran Kerjasama PT PJA Dengan PT.WAIB th. 2013 | 169.302.656 |
| 8 | 4 Agustus 2014 | K34201500238 | Denda Keterlambatan Pembayaran Kerjasama PT PJA Dengan PT.WAIB th. 20135 | 115.167.609 |
| Denda Sewa Lahan Periode Tgl 15 November 2014 s/d Tgl 30 April | 75.629.319 | |||
| Denda Sewa Lahan Periode Tgl 15 November 2014 s/d Tgl 29 Mei | 69.206.253 | |||
| Denda Sewa Lahan Periode Tgl 15 November 2014 s/d Tgl 30 Juni | 34.847.899 | |||
| Total | 19.336.279.469 |
Hasil konfirmasi secara tertulis terkait penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC telah dilakukan kepada Manajemen PT PJA dan Manajemen PT WAIP. Berdasarkan jawaban atas konfirmasi secara tertulis baik dari pihak Manajemen PT WAIP dan pihak Manajemen PT PJA saat ini, tidak diperoleh penjelasan mengenai dasar penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC antara PT PJA dengan PT WAIP. Selanjutnya, berdasarkan hasil permintaan keterangan secara tertulis kepada Sdr. FT perihal penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa atas BTO Proyek ABC, diperoleh penjelasan bahwa perihal penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara PT WAIP dan PT PJA, namun Sdr. FT tidak menjelaskan secara rinci dasar penetapan minimum payment dan persentase bagi hasil sewa tersebut. Kondisi di atas menunjukkan bahwa penetapan minimum payment dan persentanse bagi hasil sewa tidak dapat diyakini merupakan nilai yang paling menguntungkan bagi kedua belah pihak khususnya PT PJA karena tidak didukung dengan dasar perhitungan yang jelas.
Koefisien Dasar Bangunan atas Proyek ABC terindikasi melebihi ketentuan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Proyek ABC telah memiliki Keterangan Rencana Kota (KRK) No. 1253/GSB/JU/VII/2007. Namun sampai dengan tanggal 22 Desember 2017, BPK belum menerima KRK tersebut, sehingga tidak dapat dilakukan pengujian kesesuaian Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dengan KRK. Sejak tahun 2014 diketahui bahwa aturan mengenai KDB sudah diubah dengan peraturan terbaru yaitu Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. Dari hasil pengujian kesesuaian KDB dengan ketentuan terbaru yang mengatur tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR & PZ) tersebut yang diatur dalam Tabel 12 B Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara (yang merupakan bagian dari Lampiran III-3 pada Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi) diketahui bahwa intensitas pemanfaatan Proyek ABC adalah sebagai berikut :
- Kelurahan: Ancol
- Blok: 12
- Sub Blok:001
- Zona: Zona Perkantoran, Perdagangan dan Jasa
- Sub Zona: K1
- ID Subblok:12.001.K.1.b
- KDB (%):45
Luas lahan Proyek ABC adalah sebesar 39.000m2 sehingga dengan menggunakan Tabel Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara maka KDB Proyek ABC adalah 17.550m2 (39.000m2 x 45%). Berdasarkan Gambar Layout Proyek ABC yang diperoleh dari PT WAIP diketahui bahwa :
luas lantai dasar bangunan sebesar 31.667,6m2.
Hal tersebut mengindikasikan bahwa Proyek ABC telah melanggar KDB sebesar 14.117,6m2 (31.667,6m2 – 17.550m2)
Permasalahan tersebut tidak sesuai dengan:
a. Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pada Pasal 40 ayat (2):
1) butir c yang menyatakan bahwa “Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya izin mendirikan bangunan”;
2) butir d yang menyatakan bahwa “Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan”;
b. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Pasal 1 Ayat (108) yang menyatakan bahwa “Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB, adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah, Rencana Detail Tata Ruang, dan Peraturan Zonasi”;
c. Lampiran III-3 Peraturan Daerah DKI Jakarta No. 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Detail Tata Ruang dan Peraturan , Tabel 12B Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Pademangan Kota Administrasi Jakarta Utara yang mengatur tentang perhitungan koefisien dasar bangunan;
d. Perjanjian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan, dan Pengoperasian Music Stadium (Build, Transfer, Operate) di Area PT PJA antara PT PJA, PT WAI dan PT WAIP tanggal 28 Agustus 2009, pada:
1) Pasal 1 poin 1.1.7 yang menyatakan bahwa “Laporan Pendapatan adalah laporan arus kas masuk yang berasal dari sewa jangka panjang dan sewa jangka pendek yang telah disepakati oleh Para Pihak”;
2) Pasal 1 poin1.1.12 yang menyatakan bahwa “Sewa Jangka Panjang adalah sewa ruangan yang lamanya selama 25 tahun yang dilakukan selama jangka waktu pengoperasian dengan pihak ketiga (tenant) yang wajib dibuat dalam bentuk Perjanjian yang Notariil antara WAIP dan pihak ketiga (tenant), dimana PJA turut serta menandatangani Perjanjian tersebut”;
3) Pasal 1 poin 1.1.13 yang menyatakan bahwa “Sewa Jangka Pendek adalah sewa dan/atau pengoperasian ruangan dengan kriteria sebagai berikut:
a) Ruangan yang disewakan selama jangka waktu kurang dari 5 tahun;
b) Ruangan yang dikerjasamakan pengoperasiannya dengan pihak ketiga;
c) Ruangan yang dioperasikan langsung oleh WAIP;
d) Usaha lainnya yang merupakan hasil operasi WAIP”;
4) Pasal 9 tentang Pembagian Pendapatan (Sharing Revenue) pada poin 9.1.1 yang menyatakan bahwa”Untuk pendapatan yang bersumber dari Sewa Jangka Panjang pihak ketiga yaitu sebesar 5% (lima persen) dari pendapatan bruto (gross revenue) setiap tahunnya yang perhitungannya didasarkan atas hasil pendapatan sewa jangka panjang sebagaimana dimaksud dalam Laporan Pendapatan, dengan ketentuan bahwa harga pasar sewa rata-rata per meter persegi sebesar Rp21.500.000 (dua puluh satu juta lima ratus rupiah) untuk jangka waktu pengoperasian sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini atau sebesar nilai lain yang kemudian akan disepakati oleh Para Pihak dan dituangkan dalam suatu Perjanjian Tambahan (Addendum)”;
5) Pasal 17 tentang Sanksi atas Kelalaian pada poin 17.2 yang menyatakan bahwa “Apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya yang ditentukan dalam perjanjian ini, maka pihak yang memenuhi kewajiban berhak memberi tahu kepada pihak yang lalai secara tertulis mengenai kelalaiannya dengan ketentuan sebagai berikut:
a) Apabila 7 (tujuh) hari kalender setelah pihak yang lalai menerima pemberitahuan tetrulis dan pihak yang lalai tersebut tidak segera memperbaiki kelalaiannya, maka pihak yang memenuhi kewajibannya/tidak lalai berhak untuk memberitahu peringatan tertulis kedua b) Apabila 7 (tujuh) hari kalender setelah peringatan tertulis kedua tersebut, pihak yang lalai belum juga memperbaiki kelalaiannya, maka pihak yang memenuhi kewajibannya/tidak lalai berhak mengambil tindakan yang dianggap perlu untuk memperbaiki kelalaian tersebut dengan biaya yang ditanggung oleh pihak yang lalai dengan cara pemberitahuan terlebih dahulu dan apabila sampai dengan 60 (enam puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal peringatan tertulis kedua, pihak yang lalai belum juga memperbaiki kelalaian dan/atau merundingkan penyelesaian akibat kelalaiannya, maka tanpa diperlukan pemberitahuan tertulis lagi, pihak yang tidak lalai dapat memutus dan/atau mengakhiri kerjasama sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini dan dengan berakhirnya kerjasama, maka kewajiban masing-masing pihak yang belum dipenuhi wajib tetap diselesaikan dan apabila bernilai biaya (uang) maka akan diperhitungkan sebagai hutang oleh pihak lainnya”;
6) Pasal 17 tentang Sanksi atas Kelalaian pada poin 17.4 yang menyatakan bahwa apabila jangka waktu pembangunan telah lewat dan proses pembangunan fisik di lapangan belum mencapai 100% dari tahapan pembangunan fisik (sisi Utara adalah selambat-lambatnya tanggal 30 November 2010 dan sisi Selatan adalah selambat-lambatnya tanggal 30 Juni 2011), maka kerjasama sebagaimana dimaksud dalam perjanjian ini dapat diakhiri oleh PJA melalui pemberitahuan tertulis dan dengan berakhirnya kerjasama para pihak sepakat dan setuju bahwa tidak akan ada tuntutan dalam bentuk dan cara apapun dari WAIP dan WAIP wajib menyerahkan kembali area berikut fisik bangunan yang ada diatasnya kepada PJA serta PJA diberi hak untuk membersihkan area sesuai kepentingan PJA atas biaya WAIP sepenihnya selain itu WAIP juga wajib mengganti kerugian yang ditimbulkan sebagai akibat dari penghentian/pemutusan kerjasama sebagaimana dimaksud ayat ini sehingga area tidak dapat dioptimalkan penggunaannya oleh PJA yang besarnya setara dengan bagian/pendapatan yang menjadi hak PJA selama kerjasama dimulai sampai dengan diakhiri.
e. Addendum II Perjanjian tentang Pengalihan Kerjasama Pembangunan, Pengalihan, dan Pengoperasian Music Stadium (Build, Transfer, Operate) di Area PT PJA antara PT PJA, PT WAI dan PT WAIP tanggal 29 Agustus 2011 Pasal 2 ayat (2) yang menyatakan bahwa “Para Pihak sepakat dan setuju melakukan serah terima operasional proyek secara parsial yang akan dilakukan pada tanggal 20 Desember 2011”;
f. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) Tahun 2013, pada:
1) Poin 4.1 Integritas, 4.1.3 yang menyatakan bahwa “Apabila Penilai menyadari adanya informasi yang tidak benar, maka harus segera mengambil tindakan dengan cara melakukan koordinasi dengan Pemberi Tugas terkait dengan informasi tersebut, misalnya dengan melakukan revisi atas laporan penilaian”;
2) Poin 4.2 Obyektivitas, 4.2.4 yang menyatakan bahwa “Apabila dilakukan penilaian ulang dari aset yang sama, pencegahan terhadap kemungkinan ancaman atas objektivitas meliputi: melakukan review internal berkala oleh Penilai yang tidak terkait dengan penugasan, atau secara berkala mengganti Penilai yang bertanggung jawab untuk penugasan tersebut”;
3) Poin 4.3 Kompetensi, 4.3.8 Efisiensi dan Ketelitian, 4.3.8.4 yang menyatakan bahwa “Penilai akan melakukan pemeriksaan dan verifikasi untuk memperoleh keyakinan bahwa data yang digunakan untuk analisis dalam penilaian telah diperoleh dengan cara yang benar dan dapat dipertanggungjawabkan”;
g. Standar Penilaian Indonesia 103 (SPI 103) Tahun 2013, pada:
1) Poin 5.0 Pernyataan Standar, 5.1 yang menyatakan bahwa “Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan Penilaian dari Pemberi Tugas sehingga Penilai dapat mengetahui dan selanjutnya dapat menentukan dasar penilaian yang dianggap sesuai” dan pada angka 5.3 Persyaratan dan Lingkup Penugasan, 5.3.1.3. Maksud dan Tujuan Penilaian yang menyatakan bahwa “Maksud dan Tujuan Penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas. Adalah penting bahwa penilaian tidak digunakan di luar konteks atau untuk tujuan yang tidak dimaksudkan”
2) Poin 5.5 Penilaian Ulang (Re-Appraisal), 5.5.4 yang menyatakan bahwa “Apabila suatu Penilaian ulang dilaksanakan, Penilai harus mendapatkan informasi tertulis dari Pemberi Tugas dalam hal terdapat perubahan informasi, data dan seluruh informasi material lainnya yang menyangkut perubahan atas obyek penilaian” dan pada Angka 5.5.5 yang menyatakan bahwa “Apabila terdapat perubahan material atau penambahan properti dalam portofolio dari yang sebelumnya dinilai, Penilai harus melaksanakan prosedur Penilaian yang seharusnya atas properti tersebut”.
Permasalahan tersebut mengakibatkan:
a. PT PJA berpotensi tidak dapat memperoleh pendapatan yang maksimal (melebihi minimum payment) dan hanya memperoleh pendapatan minimum senilai Rp3.250.000.000 dengan kenaikan 5% per tahun sejak awal pengoperasian Proyek ABC di Tahun 2012 sampai dengan akhir masa kerja sama BTO di Tahun 2037;
b. Tidak adanya pengenaan sanksi atas keterlambatan pembangunan dan pengoperasian proyek ABC oleh PT WAIP setelah berakhirnya perjanjian kerjasama antara PT PJA dan PT WAIP pada Tahun 2009 sehingga PT PJA kehilangan kesempatan untuk mendapatkan ganti rugi atas keterlambatan pembangunan dan pengoperasian proyek ABC;
c. PT PJA sebagai pemilik Proyek ABC berpotensi terkena sanksi dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta karena belum menerima pengesahan dari Pemprov DKI Jakarta atas perubahan luas bangunan Proyek ABC di lapangan dengan luas yang tertera pada IMB dan indikasi kurang bayar kewajiban IMB serta pelanggaran KDB atas bangunan yang sedang dikerjasamakan; dan
d. Nilai BTO proyek ABC yang telah diserahkan dari PT WAIP ke PT PJA pada tahun 2013 belum menunjukkan nilai yang seharusnya.
Permasalahan tersebut disebabkan:
a. Direktur Utama PT PJA periode 2004 s.d 2013 lalai dalam:
1) mengambil tindakan ketika pada PT WAIP telah terbukti lalai dalam menyelesaikan pembangunan Proyek ABC pada tanggal 30 Juni 2011;
2) memantau pelaksanaan operasional Proyek ABC yang dilakukan oleh PT WAIP sebelum serah terima pengoperasian Proyek ABC dilakukan
3) memantau PKS antara PT WAIP dengan pihak ketiga terkait sewa menyewa area/ruangan pada Proyek ABC;
4) memantau kesesuaian luas Proyek ABC di lapangan dengan luas Proyek ABC yang tertera pada IMB;
b. Direktur Utama PT PJA periode 2013 s.d sekarang tidak optimal dalam memantau nilai Proyek ABC yang telah diserahkan oleh PT WAIP ke PT PJA agar menunjukkan nilai yang seharusnya; dan
c. PT PJA tidak optimal dalam memantau PT WAIP terkait pemenuhan KDB.
No comments:
Post a Comment